Análisis del mercado hipotecario y perspectivas para el 2023/24 por Cecilia Pedrouzo, API Directora de Móbila Properties.
Tanto el mercado Europeo como el Americano (EEUU) de compraventa de viviendas por particulares con destino para uso residencial o familiar, por regla general, se financia a través de las hipotecas o préstamos bancarios.
Así es como cuatro de cada 10 viviendas que se compran en España se financian mediante un préstamo hipotecario, según Kronos Homes.
Pero en 2023 nos hemos encontrado con una situación coyuntural económica de contexto mundial, que es la inflación. Por consiguiente, ante esta situación, el Banco Central de los EEUU para detener el contexto inflacionario, ha subido las tasas de interés. Es así, como el Banco Central Europeo ha comenzado con subidas progresivas del Euribor -que tuvo durante años tasa de interés negativa-.
El mercado español no está acostumbrado al contexto inflacionario y esto ha generado como contrapartida, varias situaciones: 1) Se ha retraído la demanda de vivienda y 2) los precios no han bajado lo esperado por los compradores que se encontraban expectantes de una bajada considerable en los precios. Esto trajo este resultado: las hipotecas sobre viviendas han bajado un 18,8% interanual en julio. Como se traduce este resultado: en una bajada de las ventas.
Los datos económicos nos indicaron también que “El importe medio de las hipotecas descendió un 2,6% en el séptimo mes de 2023, hasta los 143.412 euros”, según el INE.
El número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad en julio de 2023 fue de 29.223, un 18,8% menos que en el mismo mes del año pasado. Además, el importe medio fue de 143.412 euros, lo que supone un retroceso del 2,6%, según ha informado el Instituto Nacional de Estadística (INE).
En total, el valor de las hipotecas constituidas sobre viviendas se situó en los 4.190,9 millones de euros, un 20,9% menos que en julio de 2022.
En comparación intermensual, es decir, respecto a junio del presente ejercicio, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas cayó un 12,7%. Asimismo, el importe medio descendió un 0,3% y el capital prestado, un 12,9%.
En las hipotecas constituidas sobre viviendas en julio, el tipo de interés medio fue del 3,24% y el plazo, de 25 años. Concretamente, el 42,2% se constituyeron a tipo variable y el 57,8%, a tipo fijo. El interés al comienzo fue del 2,95% para las de tipo variable y del 3,49% para las de tipo fijo.
María Matos, directora de Estudios del portal Fotocasa, ha apuntado que «los datos de firmas ya no son tan abultados como los de los dos ejercicios anteriores y se confirma que el boom de las hipotecas ha terminado».
Las tres únicas regiones con tasa de variación interanual positiva en el número de hipotecas sobre viviendas fueron: Aragón (6,5%), Islas Baleares (4,5%) y Extremadura (1,2%). Por el contrario, las que presentaron las mayores bajadas fueron Cantabria (-31,1%), Galicia (-30,2%) y Cataluña (-25,8%).
Mi análisis de los datos arrojados por el mercado es que, a la luz de la subida del Euribor, el precio de las propiedades debería ir a la baja para encontrar el equilibrio entre oferta y demanda. Teniendo en cuenta que el Euribor seguirá en alza moderada, los precios irán adecuándose y los compradores irán tomando hipotecas al tipo fijo o mixto y las transacciones volverán al paulatinamente al ritmo que tenían anterior a la subida hacia mediados de 2024.
Por otro lado, la contrapartida a la subida de las tasas de interés, es la llegada de capital extranjero que no necesita encajarse en un préstamo bancario para la compra de vivienda. Esto trae inversores de alto poder adquisitivo que quieren obtener su residencia mediante la Golden Visa o que buscan una segunda residencia en Barcelona a precios competitivos. Fuente:brainsre.com